Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchte, schaut verständlicherweise zuerst auf den reinen Kaufpreis der Immobilie. Doch Vorsicht: Der Kaufpreis allein deckt die Gesamtkosten des Immobilienerwerbs nicht ab. Beim Kauf fallen verpflichtende Kaufnebenkosten an, die das Budget spürbar belasten und in der Regel aus dem eigenen Eigenkapital bezahlt werden müssen.

Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf tatsächlich an, worauf ist in Bayern besonders zu achten und welche gängigen Mythen im Internet stimmen schlichtweg nicht? Diese Übersicht schlüsselt die realen Posten transparent auf.

1. Die Grunderwerbsteuer (Ein bayerischer Vorteil)

Die Grunderwerbsteuer ist eine staatliche Steuer, die bei jedem Immobilienkauf fällig wird. Ihre Höhe ist vom jeweiligen Bundesland abhängig und variiert in Deutschland stark.

• Der Satz in Bayern: Da sich die Immobilie in Bayern befindet, liegt der Steuersatz bei 3,5 % des Kaufpreises.
• Im Vergleich: Das ist im bundesweiten Vergleich der absolute Spitzenplatz, da many andere Bundesländer mittlerweile bis zu 6,5 % verlangen.

Der Steuerbescheid kommt einige Wochen nach der Beurkundung direkt vom Finanzamt. Erst wenn diese Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eigentumsumschreibung stattfinden kann.

2. Die Notarkosten (Achtung vor falschen Online-Rechnern!)

Ein Immobilienkauf in Deutschland muss zwingend von einem Notar beurkundet werden. Im Internet finden sich oft pauschale Nebenkostenrechner, die die reinen Notarkosten viel zu hoch ansetzen. Dort werden Notar und Grundbuch meist pauschal mit 1,5 % bis 2 % zusammengerechnet. Das verzerrt die Realität, denn man kommt für den reinen Kaufvertrag niemals auf 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises.

Die tatsächlichen Gebühren der Notare sind gesetzlich streng im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Sie richten sich nach dem Geschäftswert und teilen sich in der Praxis meist auf:

• Rechnung für den Kaufvertrag: Für die reine Beurkundung des Kaufvertrags fällt eine 2,0-Gebühr an, die exakt aus dem vereinbarten Kaufpreis berechnet wird. Dazu kommen immer die Betreuungsgebühr, die Auslagen sowie die gesetzliche Mehrwertsteuer. Eine Vollzugsgebühr fällt hingegen nur an, wenn sie im Einzelfall auch tatsächlich erforderlich ist.
• Rechnung für die Grundschuld (falls nötig): Wer den Kauf über eine Bank finanziert, muss eine Grundschuld bestellen. Der Notar stellt hierfür eine separate Rechnung aus. Diese umfasst eine 1,0-Gebühr, die sich ausschließlich nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld (nicht nach dem Kaufpreis) richtet.

3. Die Grundbuchkosten

Das Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht verlangt für seine Eintragungen ebenfalls Gebühren. Auch diese richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und liegen erfahrungsgemäß in einer ähnlichen Gesamthöhe wie die reinen Notargebühren. Sie teilen sich nach den einzelnen Schritten auf:

• Auflassungsvormerkung: Für die Absicherung des Käufers im Grundbuch fällt eine 0,5-Gebühr an.
• Grundschuldeintragung: Für das Eintragen des Bankkredits wird eine 1,0-Gebühr fällig.
• Eigentumsumschreibung: Die finale Eintragung des neuen Eigentümers schlägt noch einmal mit einer 1,0-Gebühr zu Buche.

4. Die Maklerprovision (Optional)

Dieser Posten fällt nur an, wenn der Kauf über einen Immobilienmakler vermittelt wurde. Seit der gesetzlichen Neuregelung teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern meist hälftig. Die genaue Höhe richtet sich individuell nach dem jeweils abgeschlossenen Maklervertrag. Wird von privat an privat gekauft, entfällt dieser Posten komplett.

5. Nicht vergessen: Die Gebühr für das Vorkaufsrecht

Ein kleiner, aber oft übersehener Posten betrifft das gesetzliche Vorkaufsrecht der Kommunen. Bei jedem Grundbesitzkauf muss die jeweilige Gemeinde prüfen, ob sie ein Vorkaufsrecht für das Grundstück geltend machen möchte.

Für das Ausstellen dieses sogenannten Negativattests (Verzichtserklärung der Gemeinde) wird eine Verwaltungsgebühr fällig. Diese liegt je nach Gemeinde im Landkreis meist bei 25 bis 40 Euro. Ohne dieses Dokument darf der Notar den Kauf nicht weiter abwickeln.

Fazit: Rechtzeitig kalkulieren schützt vor Überraschungen

Wer die Kaufnebenkosten vorab präzise kalkuliert und sich nicht auf pauschale Online-Schätzungen verlässt, steht beim Einzug auf solidem finanziellem Fundament. In Bayern lässt sich dank der niedrigen Grunderwerbsteuer im Vergleich zu anderen Bundesländern bares Geld sparen.

Welche Erfahrungen wurden bereits mit den Nebenkosten beim Immobilienkauf gemacht? Ein Kommentar unter diesem Beitrag lädt zum Austausch ein!

Hinweis zu den Kommentaren: Ich freue mich über den Austausch untereinander! Bitte beachten Sie jedoch, dass ich aus rechtlichen Gründen keine Fragen zu individuellen Einzelfällen beantworte. Die Kommentarfunktion dient ausschließlich dem allgemeinen Austausch der Leserinnen und Leser.